Tema VIII. Edificación y disciplina urbanística
El derecho a edificar y sus condiciones
El derecho a edificar, integrado en el contenido del derecho de propiedad del suelo, solo puede ejercerse cuando el terreno alcanza la condición de solar (urbanizado conforme al planeamiento y con los servicios urbanísticos exigidos) y previa obtención del título habilitante correspondiente. La edificación debe ajustarse, además, a las normas técnicas de la edificación, singularmente el Código Técnico de la Edificación (CTE), y a la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE).
Los títulos habilitantes de naturaleza urbanística
- Licencia urbanística: acto administrativo reglado de autorización, mediante el cual el Ayuntamiento controla la conformidad de un acto de uso del suelo o edificación con la ordenación urbanística aplicable, con carácter previo a su realización. Es exigible para obras de nueva planta, ampliación, reforma, demolición, así como para otros actos de uso del suelo (parcelaciones, movimientos de tierra, cambios de uso).
- Declaración responsable y comunicación previa: técnicas de intervención simplificada (ver actividad de limitación en Administrativo II), aplicables a obras menores o actuaciones de escasa entidad, que sustituyen a la licencia en los supuestos previstos por la legislación autonómica.
- Licencia de primera ocupación: control final de que la edificación ejecutada se ajusta al proyecto autorizado y reúne las condiciones para su uso.
La disciplina urbanística
La disciplina urbanística es la actividad administrativa dirigida a garantizar la legalidad urbanística, mediante tres técnicas complementarias:
- Protección de la legalidad urbanística: actuaciones de restablecimiento de la legalidad frente a obras o usos sin licencia o contrarios a la ordenación, que pueden desembocar en la suspensión de las obras, la legalización (si el acto es compatible con la ordenación) o la demolición (si no lo es), con el límite temporal de los plazos de prescripción de la acción de restablecimiento, salvo en suelos de especial protección.
- Régimen sancionador: tipifica como infracciones urbanísticas las conductas contrarias a la ordenación (con distinción de leves, graves y muy graves) e impone las correspondientes sanciones, con aplicación de los principios generales de la potestad sancionadora estudiados en Administrativo II.
- Situación legal de fuera de ordenación: régimen aplicable a las edificaciones y usos preexistentes que resultan disconformes con un planeamiento sobrevenido, permitiéndose su mantenimiento con limitaciones a las obras de consolidación o ampliación.
Ejemplo práctico
Un particular construye una vivienda sin licencia en suelo no urbanizable de especial protección paisajística. Transcurrido el plazo ordinario de prescripción de la acción de restablecimiento de la legalidad, la Administración pretende, no obstante, ordenar la demolición. Al tratarse de suelo de especial protección, la mayoría de las legislaciones autonómicas excluyen la prescripción de la acción de restablecimiento en estos suelos, por lo que la demolición puede seguir siendo ordenada.
Ideas clave
- El derecho a edificar exige la condición de solar y la obtención del título habilitante correspondiente (licencia, declaración responsable).
- La disciplina urbanística combina protección de la legalidad, régimen sancionador y el régimen de fuera de ordenación.
- La acción de restablecimiento de la legalidad urbanística está sujeta a plazos de prescripción, salvo en suelos de especial protección.
- La demolición solo procede cuando la obra es manifiestamente incompatible con la ordenación aplicable.