Tema 11. Los derechos de aprovechamiento por turno

Concepto y regulación

Los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles (conocidos comúnmente como multipropiedad o timeshare) permiten a su titular disfrutar, con carácter exclusivo, de un alojamiento durante un periodo determinado de cada año, a cambio de un precio, dentro de un régimen turnario compartido con otros titulares sobre el mismo inmueble.

A diferencia de la mayor parte de las materias estudiadas en la asignatura, esta figura no está regulada en el TRLGDCU, sino en una ley especial: la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias, que transpuso al ordenamiento español la Directiva 2008/122/CE.

Objeto de regulación de la Ley 4/2012

La Ley 4/2012 regula un conjunto amplio de figuras contractuales conectadas entre sí:

• El derecho de aprovechamiento por turno propiamente dicho, ya sea de naturaleza real o de carácter obligacional (personal).
• Los productos vacacionales de larga duración: contratos por los que el consumidor adquiere, a cambio de un precio, el derecho a obtener descuentos u otras ventajas en relación con el alojamiento.
• Los contratos de reventa, por los que un empresario asiste al consumidor en la venta o compra de su derecho de aprovechamiento.
• Los contratos de intercambio, por los que el consumidor se afilia a un sistema de intercambio que le permite acceder al alojamiento o a otros servicios a cambio de conceder a otros el disfrute temporal de los derechos que le corresponden.

Régimen tuitivo del consumidor

La ley establece garantías específicas para el adquirente-consumidor, entre las que destacan:

• Información precontractual normalizada mediante formularios obligatorios.
• Prohibición de anticipos: el empresario no puede exigir ni percibir del consumidor ningún pago a cuenta antes de que finalice el plazo de desistimiento.
• Derecho de desistimiento de 14 días naturales, sin necesidad de justificación ni penalización, ampliable si no se ha facilitado correctamente la información o los formularios exigidos.
• Régimen específico de duración mínima del contrato y de nulidad de determinadas cláusulas.

Un estudio de carácter generalista y limitado a la PEC

Al no formar parte del TRLGDCU, y dada su regulación por ley especial y bastante técnica, esta materia recibe en la asignatura un tratamiento generalista, similar al del Tema 8 (vivienda). Conforme a las indicaciones del equipo docente, este tema es susceptible de evaluación y de formulación de preguntas exclusivamente en la Prueba de Evaluación Continua (PEC), quedando excluido de las preguntas del examen final.

Ejemplo práctico

Un consumidor asiste a una presentación comercial en la que se le ofrece adquirir un derecho de aprovechamiento por turno de un apartamento en la costa, exigiéndole el pago de una señal en el momento de la firma. Dicha exigencia de anticipo antes de que finalice el plazo de desistimiento es contraria a la Ley 4/2012 y puede dar lugar a la nulidad de la cláusula correspondiente.

Ideas clave

• Los derechos de aprovechamiento por turno se regulan por la Ley 4/2012 (transposición de la Directiva 2008/122/CE), no por el TRLGDCU.
• La ley cubre también los productos vacacionales de larga duración, la reventa y el intercambio.
• Destacan la prohibición de anticipos antes de finalizar el plazo de desistimiento y el derecho de desistimiento de 14 días.
• Este tema es objeto de evaluación solo en la PEC, no en el examen, conforme a las indicaciones docentes.