Tema V. Los contratos de obra, el depósito mercantil y el contrato de edificación

El contrato de obra

El contrato de obra (contrato de ejecución de obra, próximo al arrendamiento de obra civil) es aquel por el que una parte (contratista) se obliga a ejecutar una obra o a prestar un resultado a cambio de un precio, cuando quien lo celebra actúa como empresario. Se rige, a falta de regulación mercantil específica, por las normas civiles del arrendamiento de obra, con las especialidades derivadas de tratarse de una relación entre empresarios. Cuestiones características: la distribución del riesgo de la obra antes de su entrega, el régimen de responsabilidad por vicios o defectos de la obra, la facultad del comitente de desistir del contrato indemnizando al contratista, y la posible intervención de subcontratistas.

El depósito mercantil

El depósito es mercantil cuando el depositario es comerciante o se dedica habitualmente a la custodia de bienes ajenos, y la cosa depositada es objeto de comercio, o el depósito constituye por sí mismo una operación mercantil, o el depositario percibe una retribución. Frente al depósito civil (esencialmente gratuito), el depósito mercantil se presume retribuido. Obligaciones del depositario: custodiar la cosa con la diligencia de un ordenado comerciante, conservarla según se reciba y devolverla con sus rendimientos, respondiendo del deterioro o pérdida salvo caso fortuito o fuerza mayor. Modalidades especialmente relevantes:

• Depósito en almacenes generales: regulado por su normativa específica, permite al depositante obtener un resguardo de depósito (warrant) que incorpora un derecho real de prenda sobre la mercancía depositada, facilitando su financiación sin necesidad de desplazar físicamente los bienes.
• Depósito bancario: se estudia entre los contratos bancarios (depósito de dinero, de valores, cajas de seguridad).

El contrato de edificación

Regulado en buena medida por la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), disciplina las relaciones entre el promotor y los distintos agentes que intervienen en el proceso de edificación (proyectista, constructor, director de obra, director de ejecución), estableciendo sus obligaciones y un régimen de responsabilidad por daños materiales en el edificio causados por vicios o defectos de construcción, articulado en tres plazos de garantía:

• 1 año: daños por defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado (responsabilidad del constructor).
• 3 años: daños causados por vicios que afecten a la habitabilidad (responsabilidad del constructor, proyectista y dirección facultativa según proceda).
• 10 años: daños materiales causados por vicios que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

La LOE impone también la exigencia de seguros de daños o de caución que garanticen, durante esos plazos, el resarcimiento de los daños materiales, y establece un régimen de responsabilidad que puede ser individualizada o, si no puede individualizarse la causa de los daños, solidaria entre los agentes intervinientes.

Ejemplo práctico

Cinco años después de la entrega de un edificio de viviendas, aparecen grietas estructurales derivadas de un defecto de cimentación. Al tratarse de un daño que afecta a un elemento estructural dentro del plazo de garantía decenal de la LOE, los propietarios podrán dirigir su reclamación contra el constructor y, en su caso, contra el proyectista o la dirección facultativa, individualizando la responsabilidad de cada agente según la causa del daño, o de forma solidaria si no resulta posible individualizarla.

Ideas clave

• El depósito es mercantil, y se presume retribuido, cuando el depositario es comerciante y la cosa u operación tiene naturaleza mercantil.
• El depósito en almacenes generales permite emitir un resguardo-warrant que sirve de garantía real sin desplazamiento físico de la mercancía.
• La LOE regula el contrato de edificación y la responsabilidad de los agentes de la edificación en plazos de 1, 3 y 10 años según el tipo de daño.
• La LOE exige la contratación de seguros de daños o caución que garanticen esas responsabilidades.