Tema 9. Los arrendamientos
El arrendamiento: regulación por el Código Civil
El Código Civil regula el arrendamiento como categoría general, distinguiendo tradicionalmente entre arrendamiento de cosas (ceder temporalmente su uso a cambio de una renta), de obras (tema 12) y de servicios, aunque en la práctica moderna los arrendamientos de cosas más relevantes (rústicos y urbanos) se rigen por su legislación especial (temas 10 y 11).
Contenido del contrato: obligaciones del arrendador y del arrendatario
- Arrendador: entregar la cosa en estado de servir para el uso convenido, hacer las reparaciones necesarias para conservarla en ese estado, y mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento durante todo el tiempo del contrato.
- Arrendatario: usar la cosa como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y pagar el precio (renta) en los términos convenidos.
Extinción del arrendamiento
Por cumplimiento del plazo pactado, por pérdida de la cosa arrendada, por incumplimiento de las obligaciones esenciales de cualquiera de las partes (con la correspondiente resolución, ver tema 6), o por las restantes causas generales de extinción de las obligaciones (ver Civil II.1, tema 10).
Disposiciones del Código Civil sobre fincas rústicas y urbanas
El propio Código Civil contiene un régimen residual y supletorio de arrendamiento de fincas rústicas y urbanas, hoy desplazado en la práctica por la legislación especial (Ley de Arrendamientos Rústicos y Ley de Arrendamientos Urbanos, temas 10 y 11), que se aplica con preferencia por razón de la materia.
El subarriendo y la cesión del arrendamiento
- Subarriendo: el arrendatario, sin dejar de serlo frente al arrendador original, arrienda a su vez, total o parcialmente, la cosa a un tercero (subarrendatario).
- Cesión del arrendamiento: el arrendatario transmite su posición contractual íntegra a un tercero, que pasa a ocupar su lugar frente al arrendador (aplicación de la cesión del contrato, ver Civil II.1, tema 11, y tema 5 de esta asignatura).
Ambas figuras exigen, con carácter general, el consentimiento del arrendador, salvo que la ley disponga otra cosa para supuestos específicos.
El arrendamiento o contrato de servicios
Modalidad en la que el objeto no es el uso de una cosa, sino la prestación de un servicio determinado a cambio de un precio, con especial relevancia para la prestación de servicios propios de las profesiones liberales (abogados, médicos), regulados hoy en gran medida por normativa sectorial específica más que por el Código Civil.
Ejemplo práctico
Un arrendatario de un piso, sin haber pactado nada al respecto con el propietario, decide alquilar una habitación a un estudiante (subarriendo parcial): salvo que la Ley de Arrendamientos Urbanos permita expresamente el subarriendo parcial sin necesidad de consentimiento en ese supuesto concreto, necesitará, con carácter general, el consentimiento del arrendador para hacerlo válidamente, so pena de incurrir en un incumplimiento contractual que podría justificar la resolución del arrendamiento principal.
Ideas clave
- Obligaciones del arrendador: entrega en buen estado, reparaciones necesarias, garantía de goce pacífico. Obligaciones del arrendatario: uso diligente y pago de la renta.
- Los arrendamientos rústicos y urbanos se rigen, en la práctica, por su legislación especial (temas 10-11), con el Código Civil como régimen supletorio.
- Subarriendo y cesión del arrendamiento exigen, con carácter general, el consentimiento del arrendador.