Tema 11. Los arrendamientos urbanos

Fuentes normativas de los arrendamientos urbanos

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula el arrendamiento de fincas urbanas, distinguiendo fundamentalmente entre arrendamientos de vivienda (con un régimen más tuitivo del arrendatario) y arrendamientos para uso distinto del de vivienda (con mayor margen a la autonomía privada), desplazando también aquí al régimen supletorio del Código Civil (tema 9).

Los arrendamientos de vivienda

• Duración del contrato: la LAU fija una duración mínima obligatoria (con sucesivas modificaciones legislativas sobre su extensión), transcurrida la cual el contrato se prorroga, salvo que el arrendador comunique en plazo su voluntad de no renovarlo o de recuperar la vivienda para uso propio en los términos legalmente previstos.
• Renta: libremente pactada entre las partes al inicio del contrato, con reglas específicas sobre su actualización anual (típicamente referenciada a un índice oficial) y, en determinadas zonas declaradas de mercado tensionado, con posibles limitaciones adicionales.
• Contenido del contrato: fianza obligatoria (equivalente a una o dos mensualidades, según destino), obras de conservación y mejora, entre otras materias.
• Terminación del contrato: por transcurso del plazo sin prórroga, por resolución ante incumplimiento (impago de renta, subarriendo no consentido), o por las restantes causas generales.

Los restantes arrendamientos urbanos

Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (locales de negocio, oficinas, temporada) gozan de mayor libertad contractual: rige en primer término lo pactado por las partes, aplicándose la LAU y, supletoriamente, el Código Civil solo en defecto de pacto expreso.

Referencia al mercado de alquiler

La regulación de los arrendamientos urbanos ha sido objeto de sucesivas reformas legislativas orientadas a equilibrar la protección del arrendatario (especialmente en vivienda habitual) con el fomento de la oferta de vivienda en alquiler, en un contexto de tensión creciente entre ambos objetivos en determinadas zonas del mercado inmobiliario español.

Ejemplo práctico

Un propietario que alquila su vivienda habitual a un inquilino no puede, salvo que lo haya hecho constar expresamente en el contrato y concurran los requisitos legales, recuperar la vivienda antes de tiempo simplemente porque decida venderla o porque ya no le interese seguir arrendándola: la LAU protege la posición del arrendatario de vivienda con una duración mínima obligatoria y unas causas tasadas de recuperación anticipada por el arrendador (p. ej., necesidad de destinarla a vivienda propia o de un familiar cercano, debidamente acreditada y preavisada), a diferencia del régimen mucho más flexible aplicable a un local de negocio.

Ideas clave

• LAU: distinción central entre arrendamientos de vivienda (régimen tuitivo, duración mínima obligatoria) y de uso distinto (mayor libertad contractual).
• Duración mínima y prórroga obligatoria en vivienda, salvo comunicación en plazo del arrendador conforme a las causas legalmente tasadas.
• El Código Civil actúa como régimen meramente supletorio, en defecto de LAU y de pacto expreso de las partes.