Tema 12. El contrato de obra
Concepto y caracteres
El contrato de obra (arrendamiento de obra) es aquel por el cual una parte (contratista) se obliga a ejecutar una obra determinada a cambio de un precio, sin quedar sujeto a las órdenes ni a la dirección del comitente en cuanto al modo de realizarla (a diferencia de una relación laboral, en la que sí existe subordinación y dependencia). Regulado en el Código Civil, con desarrollo específico en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) para las obras de edificación.
El objeto del contrato: la obra y el precio
La obra puede consistir en la construcción de un edificio, la elaboración de un objeto, o cualquier otro resultado material determinado; el precio puede fijarse a tanto alzado (cifra cerrada) o por unidad de obra (medición).
Posición del contratista y del comitente
- Contratista: debe ejecutar la obra conforme a lo pactado, con la diligencia debida, entregándola en el plazo y con las calidades convenidas.
- Comitente: debe pagar el precio y, con carácter general, recibir la obra, pudiendo inspeccionarla antes de su recepción.
La responsabilidad por ruina: el artículo 1591
El art. 1591 CC (hoy en gran medida desplazado por la LOE para edificaciones) establece la responsabilidad del contratista por los vicios de la construcción que produzcan la ruina del edificio, dentro de un plazo determinado desde su recepción.
Las responsabilidades en la construcción según la LOE
La Ley de Ordenación de la Edificación distribuye la responsabilidad entre los distintos agentes de la edificación (promotor, proyectista, constructor, director de obra, director de ejecución), estableciendo plazos de garantía diferenciados según la naturaleza de los daños: 1 año para los daños por defectos de acabado, 3 años para los que afecten a la habitabilidad, y 10 años para los que comprometan la resistencia y estabilidad del edificio.
Extinción del contrato de obra
Por cumplimiento (entrega y recepción de la obra conforme a lo pactado), por desistimiento unilateral del comitente (con indemnización al contratista de los gastos y trabajo realizados, y del beneficio que hubiera podido obtener), o por las restantes causas generales de extinción de las obligaciones (ver Civil II.1, tema 10).
Ejemplo práctico
Una vivienda recién construida presenta, a los cinco años de su entrega, una grieta estructural grave que compromete su resistencia: al tratarse de un daño que afecta a la resistencia y estabilidad del edificio, el propietario podrá reclamar dentro del plazo de garantía de 10 años de la LOE frente a los agentes responsables (constructor, director de obra, según el origen del defecto), a diferencia de un simple desperfecto de acabado (pintura, alicatado), sujeto al plazo mucho más breve de solo 1 año.
Ideas clave
- Contrato de obra: el contratista ejecuta una obra a cambio de precio, sin subordinación al comitente (a diferencia de la relación laboral).
- La LOE distribuye responsabilidades entre los agentes de la edificación, con plazos de garantía diferenciados: 1 año (acabado), 3 años (habitabilidad), 10 años (estructura).
- El comitente puede desistir unilateralmente del contrato, indemnizando al contratista por los gastos, trabajo y beneficio dejado de obtener.