Tema 5. Derechos reales de adquisición preferente
Concepto y clases
Los derechos de adquisición preferente facultan a su titular para adquirir una cosa con preferencia a cualquier otra persona, cuando el propietario decide enajenarla (o, en el caso de la opción, incluso al margen de esa decisión). El Código civil regula el tanteo, el retracto y, de forma más fragmentaria, la opción de compra.
El derecho de tanteo
El tanteo permite a su titular adquirir la cosa antes de que se consume la transmisión a un tercero, en las mismas condiciones ofrecidas por este: el propietario que pretende vender debe notificar al titular del tanteo su intención, para que este pueda ejercitarlo dentro del plazo legal o convencional. Es el reverso, en el tiempo, del retracto.
El derecho de retracto
El retracto permite subrogarse en el lugar del comprador, una vez consumada la compraventa, en las mismas condiciones pactadas, dentro de un plazo de caducidad breve. El Código regula:
- Retracto de comuneros (art. 1522 CC): cuando un comunero vende su cuota a un extraño, los demás comuneros pueden subrogarse en su lugar.
- Retracto de colindantes (art. 1523 CC): en la venta de una finca rústica de cabida no superior a una hectárea, el dueño de una finca colindante puede ejercitar el retracto.
- Retractos legales especiales: de coherederos (art. 1067 CC), arrendaticios urbanos y rústicos (fuera ya del CC, en la LAU y la LAR).
El plazo general para ejercitar el retracto legal es de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro o, en su defecto, desde que el retrayente tuvo conocimiento de la venta.
El derecho de opción
El derecho de opción de compra atribuye a su titular (optante) la facultad de decidir, dentro de un plazo determinado, si compra o no una cosa por un precio fijado de antemano, vinculando unilateralmente al concedente. No está regulado en el Código civil como figura general (sí en algunas leyes especiales), pero la jurisprudencia y la doctrina admiten su configuración como derecho real cuando se inscribe en el Registro de la Propiedad conforme al art. 14 del Reglamento Hipotecario, siéndole entonces oponible a terceros adquirentes.
Ejemplo práctico
Dos hermanos son copropietarios de una finca rústica por partes iguales. Uno de ellos vende su mitad indivisa a un vecino sin comunicarlo previamente al otro hermano. Este último, al enterarse, puede ejercitar el retracto de comuneros dentro de los nueve días siguientes a que tuvo conocimiento de la venta, subrogándose en el lugar del comprador y pagando el mismo precio pactado.
Ideas clave
- El tanteo se ejercita antes de la transmisión; el retracto, después, subrogándose en el lugar del comprador.
- El plazo general de caducidad de los retractos legales es de nueve días.
- La opción de compra, inscrita en el Registro, produce eficacia real frente a terceros.